Dzierżawa a własność: Jaka jest różnica?

Czy zastanawiasz się, jaka jest różnica między dzierżawą a własnością? Ten przewodnik odkrywa przed Tobą sposoby, na jakie możesz posiadać nieruchomość: prawo własności, dzierżawę lub dzierżawę wraz z częścią własności. Zbadamy również koszty i obowiązki wynikające z każdego z nich, oraz jak wpływają one na cenę zakupu, sprzedaży i utrzymania nieruchomości.

Czym jest własność?

Właściciel nieruchomości jest jej pełnoprawnym właścicielem, wliczając w to również ziemię, na której jest zbudowana. Jeśli kupisz własność, będziesz odpowiedzialny za utrzymanie swojej nieruchomości i ziemi, wobec czego będziesz potrzebować budżet na te koszty. Większość domów jest własnością prywatną, ale niektóre mogą być nieruchomością dzierżawną – zwykle na zasadzie programów współdzielonej własności.

Korzyści z posiadania własności

Nie musisz:

• Martwić się, że kończy Ci się okres wynajmu, jako że jesteś pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
• Dogadywać się z właścicielem domu (zwanym często wynajmującym).
• Regulować opłat za najem gruntu, opłat eksploatacyjnych czy innych opłat wynajmującego.

Posiadanie udziału we własności

Możesz kupić własność od właściciela razem z innymi dzierżawcami – na przykład, innymi ludźmi mieszkającymi w bloku. Możesz to zrobić pod warunkiem, że przynajmniej połowa dzierżawców zgodzi się na kupno udziału. Zrobienie tego da Ci większą kontrolę nad swoim domem i kosztami, które ponosisz. Oznacza to również, że możesz z łatwością wydłużyć czas swojej dzierżawy aż do 999 lat.

1. Razem będziecie musieli dostarczyć formularz Section 13 Notice dotyczący właściciela.
2. Kupno własności może być drogie. Ty i pozostali dzierżawcy będziecie musieli zołożyć firmę, która będzie zarządzała budynkiem lub znaleźć zarządcę, by robił to za Was.

Cechy wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa jest rodzajem posiadania własności. W zamyśle, ma pomagać właścicielom mieszkań w uzyskaniu pełnej własności nieruchomości, zamiast konieczności dzierżawienia. Wszyscy w budynku lub bloku organizują się razem by założyć firmę, zwaną wspólnotą mieszkaniową. Firma ta staje się wówczas właścicielem budynku.

Czym jest dzierżawa?

W przypadku dzierżawy, jesteś właścicielem nieruchomości i ziemi, na której się znajduje, na czas obowiązywania Twojej umowy dzierżawy z pełnoprawnym właścicielem. Kiedy dzierżawa się kończy, własność wraca do właściciela, chyba, że uda się dzierżawę przedłużyć. Większość mieszkań, w tym mieszkań typu maisonette (mieszkanie dwupoziomowe), ma własność dzierżawną; poza Szkocją, gdzie istnieje naprawdę niewiele nieruchomości dzierżawnych.

Kupno dzierżawy

Kiedy kupisz nieruchomość dzierżawną, przejmujesz dzierżawę od poprzedniego właściciela. Dlatego przed złożeniem oferty, będziesz musiał rozważyć:

• Ile lat dzierżawy zostało.
• Jak wygospodarujesz środki na opłaty eksploatacyjne i koszty z nimi związane.
• Jak długość okresu dzierżawy może wpłynąć na uzyskanie kredytu hipotecznego i wartość nieruchomości w momencie odsprzedaży.

Jak ważna jest długość okresu dzierżawy?

Jeśli dzierżawa ustanowiona jest na mniej niż 70 lat, możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Zwykle kredytodawcy wymagać będą, by trwał jeszcze przez 25-30 lat po zakończeniu Twojego kredytu hipotecznego. Oznacza to, że jeśli chcesz uzyskać 25-letni kredyt hipoteczny, dzierżawa powinna trwać minimum 50-55 lat zanim się skończy. W rezultacie może być Ci ciężko sprzedać nieruchomość, jeżeli dzierżawa ustanowiona jest na mniej niż 80 lat. Jeśli chcesz kiedyś sprzedać kupowaną nieruchomość dzierżawną, pomyśl ile lat dzierżawy w tamtym momencie pozostanie.

Wydłużenie dzierżawy

W każdej chwili możesz poprosić dzierżawiącego o wydłużenie dzierżawy. W momencie, gdy będziesz właścicielem domu przez dwa lata, masz prawo przedłużyć swoją dzierżawę o 90 lat, pod warunkiem, że jesteś kwalifikującym się najemcą. Zwykle, kwalifikującym się najemcą będziesz, jeżeli Twoja początkowa dzierżawa była ustanowiona na więcej niż 21 lat. Dzierżawiący pobierze od Ciebie opłatę za wydłużenie dzierżawy. Koszt zależeć będzie od nieruchomości. Jeżeli Ty i dzierżawiący nie możecie zgodzić się, co do kosztu wydłużenia dzierżawy, możesz odwołać się do Leasehold Valuation Tribunal (trybunału ds. wyceny dzierżawy). Być może będziesz musiał zatrudnić notariusza lub inspektora budowlanego.

Opłaty za dzierżawę nieruchomości

Skorzystaj z Planera budżetu, żeby sprawdzić, czy będziesz w stanie pozwolić sobie na opłaty eksploatacyjne, gdy przede wszystkim myśleć musisz o spłatach kredytu hipotecznego. Jeśli jesteś właścicielem dzierżawionej nieruchomości, nie jesteś właścicielem ziemi. Oznacza to, że nie będziesz odpowiedzialny za utrzymanie i prowadzenie budynku. Zrobi to za Ciebie dzierżawiący lub zarządca przez niego wyznaczony. Mimo to, dzierżawcy mają udział w tych kosztach poprzez płacenie dzierżawiącemu opłat eksploatacyjnych. Możesz być również poproszony o wpłatę na fundusz amortyzacyjny, aby pomóc pokryć koszty niespodziewanych prac konserwacyjnych potrzebnych w przyszłości.

Opłaty eksploatacyjne w przypadku dzierżawy

Opłaty eksploatacyjne różnią się między nieruchomościami i płacone są za takie rzeczy, jak:

• Utrzymanie wspólnych ogrodów,
• Rachunków za energię elektryczną we wspólnej przestrzeni lub
• Napraw i konserwacji ścian zewnętrznych.

Upewnij się, że jesteś świadomy opłat eksploatacyjnych zanim złożysz ofertę na nieruchomość, gdyż może to wpłynąć na to, czy będzie Cię stać na mieszkanie tam. Jeśli jesteś właścicielem dzierżawionej nieruchomości, naprawy i konserwacja Twojej nieruchomości należą do Twoich obowiązków. Zazwyczaj będziesz jednak potrzebować zgody dzierżawiącego przed dokonaniem znaczących zmian. Inne opłaty mogą uwzględniać:

• Opłatę za dzierżawę gruntu
• Opłaty administracyjne lub
• Ubezpieczenie budynków (załatwione przez dzierżawiącego)

Opłaty faktoringowe w Szkocji

W Szkocji, opłaty eksploatacyjne zwane są „opłatami faktoringowymi”. Ma to zwykle zastosowanie do mieszkań z częściami wspólnymi lub do nieruchomości w dzielnicy mieszkaniowej, mających wspólne ogrody lub grunty.

Spory dotyczące zarządzania

Twoja prawa jako dzierżawcy

Jako dzierżawca masz prawa, które uniemożliwiają dzierżawiącemu wykorzystanie Cię finansowo. Na przykład, możesz poprosić o wgląd do:

• Zestawienia, na co wykorzystywane są opłaty eksploatacyjne.
• Jak zostały obliczone.
• Wszelkie dodatkowe dokumenty, takie jak paragony za wykonaną pracę.

Dzierżawiący musi również skonsultować się z Tobą:

• Na temat prac w budynku, które kosztować będą więcej niż 250 funtów.
• Przed wykonywaniem prac mających trwać dłużej niż rok.
• Przed wykonaniem prac, które będą Cię kosztować więcej niż 100 funtów rocznie.

Co zrobić, jeśli nie jesteś zadowolony z zarządzania nieruchomością

Jeśli jesteś niezadowolony z opłat lub sposobu, w jaki nieruchomość jest zarządzana, masz dwie opcje:

1. Prawo do zarządzania –pozwala dzierżawcy przejąć od dzierżawiącego pewne zadania związane z zarządzeniem bez konieczności udowadniania złego zarządzania. Będziesz musiał się kwalifikować i założyć firmę zarządzającą z pozostałymi dzierżawcami.
2. Wniosek o przydzielenie innego zarządzającego –musisz jednak udowodnić złe zarządzanie (niesprawiedliwe koszty, naruszenie warunków umowy).